台灣政策利率
Taiwan Policy Rate
以央行重貼現率作為台灣政策利率觀察基準。
我們目前在做什麼
先把案件看懂，再決定是否繼續
日本每天都有大量不動產出售。我們目前的工作不是把收到的每一份物件簡報轉寄給客戶，而是先確認一組基本問題。
01價格是否合理
02目前是否真的出租
03收益是實際收入還是預估收入
04租戶情況
05建物與法規狀況
06出售原因
07交易窗口與資料來源
08市場上是否已有相同案件
09什麼樣的買方可能適合
最後才決定是否值得繼續研究。現階段不宣稱提供完整投資顧問、估值或盡職調查服務。
Japan Capital Conditions
日本資產定價環境
今天台灣資本買日本商用不動產，不能只看物件收益率。利率決定錢的價格，匯率則改變最後真正付出的成本。
→ 持平
日本政策利率
BOJ Policy Rate
日本銀行無擔保隔夜拆款利率操作目標。
日本 10 年期國債殖利率
Japan 10Y JGB
採最新 10 年期新發國債標售平均收益率；不是盤中即時市價。
美國政策利率
Fed Funds Rate
聯邦基金利率目標區間；數值運算基準採區間中點。
東京 Prime Office NOI Yield
Tokyo Prime Office NOI Yield
CBRE 東京大手町 Prime Office 預期 NOI Yield 平均值。
Prime Office / JGB 收益差
Prime Office / JGB Spread
3.15% 減 2.840%；因兩項資料日期不同，只作市場比較快照。
JPY / TWD
JPY / TWD
臺灣銀行日圓即期賣出牌告；僅作購入成本壓力測試。
Market ViewSELECTIVE更新 2026-08-25
圓洲目前判讀
選擇性布局
目前日本資金成本與國債收益已明顯高於過去超低利率時代。普通 3% 多收益資產的安全邊際下降。我們現階段更重視價格折讓、租金成長、重新出租與特殊資產價值。
- 避免只以表面收益率判斷。
- 區分現有租金與預估租金。
- 重新計算升息後合理買價。
- 把 JPY/TWD 納入台灣投資人的實際成本。
資料快照更新：2026-08-25。各指標日期與口徑不同，完整來源請見市場頁。
研究案例
三種案件，三種不同的判讀起點
選擇這些案例不是因為最好賣，而是因為它們分別說明收益假設、土地條件與重新出租風險要怎麼拆開看。
TOKYO · YOYOGI
收益型案例
REMN YOYOGI
目前收益資訊建立在想定租金與想定 NOI 上，不應直接視為現有收益。售價、竣工與出租狀態更新前，只適合作為新築收益型案件的研究樣本。
WATCH想定 NOI，不作現況收益解讀
看我們怎麼判讀 →
TOKYO · GINZA 8
核心區土地案例
銀座八丁目 並木通り土地
兩面接道與核心區位置具有比較價值，但目前沒有公開表價，實測面積、拆除條件與可建規模也未完成確認，因此尚不足以判斷價格是否具有吸引力。
DEEP REVIEW價格與可建條件待確認
看我們怎麼判讀 →
TOKYO · EBISU
重新出租或改造型案例
惠比壽西一丁目 商業一棟
目前收益率建立在滿室與簽約預定條件上，不應直接視為現有收益。翻新完工、租約生效與空室去化情況，是判斷價格前必須先更新的資料。
DEEP REVIEW租約生效與空室去化待確認
看我們怎麼判讀 →
我們怎麼看案件
一個案件進來後，我們先問六件事
01這是什麼資產？
02現在的價格是多少？
03現在真的產生多少收入？
04主要風險在哪裡？
05市場上還有哪些相近選擇？
06為什麼這個案件現在會出現在我們面前？
只有回答完這些問題，我們才決定是否值得介紹給特定買方。
我們不做什麼
資料不足時，先保留判斷
我們不會因為收到物件簡報，就直接把案件稱為特殊投資機會。
我們不把預估租金當成現在收入。
我們不因為位於銀座、澀谷或東京核心區，就直接判定價格合理。
我們不會在資料不足時告訴買方「這是一個好案子」。
判讀專題
建立看懂案件的基本問題
台灣買家接觸日本不動產的基本流程
從需求定義、案件確認、意向提出到專業查核、簽約與交割，先看清每一步需要誰參與、確認什麼。
閱讀專題 →日本物件簡報常見的判讀誤區
先辨識文件日期、收入口徑與交易狀態，再讀土地、建物、權利、用途、租賃和備註。
閱讀專題 →表面收益率與真正收入差在哪
表面收益率只是一個起點；真正需要拆解的是現況收入、預估收入、營運支出、租約與資本支出。
閱讀專題 →為什麼東京好地段也可能不是好交易
地段不能替代價格、租約、建物與法規判斷；核心在於交易條件是否符合買方目的。
閱讀專題 →提交你的日本資產需求
先告訴我們資金規模、資產類型、地區與目的。這比先看一長串物件更有用。