台灣政策利率
Taiwan Policy Rate
以央行重貼現率作為台灣政策利率觀察基準。
Japan Capital Conditions
日本資產定價環境
今天台灣資本買日本商用不動產，不能只看物件收益率。利率決定錢的價格，匯率則改變最後真正付出的成本。
目前判讀
SELECTIVE · 選擇性布局
市場資料快照更新 2026-08-25；不是即時行情。
Market Dashboard
先看資金成本，再看房地產收益
每個數值都保留更新日期、前期變化與原始來源。各指標日期與口徑不同，不應直接當成同一時點的市場報價。
→ 持平
日本政策利率
BOJ Policy Rate
日本銀行無擔保隔夜拆款利率操作目標。
日本 10 年期國債殖利率
Japan 10Y JGB
採最新 10 年期新發國債標售平均收益率；不是盤中即時市價。
美國政策利率
Fed Funds Rate
聯邦基金利率目標區間；數值運算基準採區間中點。
東京 Prime Office NOI Yield
Tokyo Prime Office NOI Yield
CBRE 東京大手町 Prime Office 預期 NOI Yield 平均值。
Prime Office / JGB 收益差
Prime Office / JGB Spread
3.15% 減 2.840%；因兩項資料日期不同，只作市場比較快照。
JPY / TWD
JPY / TWD
臺灣銀行日圓即期賣出牌告；僅作購入成本壓力測試。
Market ViewSELECTIVE更新 2026-08-25
圓洲目前判讀
選擇性布局
目前日本資金成本與國債收益已明顯高於過去超低利率時代。普通 3% 多收益資產的安全邊際下降。我們現階段更重視價格折讓、租金成長、重新出租與特殊資產價值。
- 避免只以表面收益率判斷。
- 區分現有租金與預估租金。
- 重新計算升息後合理買價。
- 把 JPY/TWD 納入台灣投資人的實際成本。
Pricing Logic
日本資產價格如何傳導到台灣買方報酬
市場利率、融資成本、資產要求收益與匯率會共同改變合理價格與實際投入成本。
01台灣資金成本
02日本融資成本
03日本國債收益
04房地產要求收益
05合理價格
06JPY/TWD
07台灣買方實際報酬
日本房價下跌，不一定代表台灣買方便宜買到；若日圓同步走強，台幣投入成本仍可能上升。
Yield Spread
收益率不能脫離無風險基準
以東京大手町 Prime Office 預期 NOI Yield 與日本 10 年期新發國債標售平均收益率作為市場快照，兩者收益差約為 +31 bp。
Prime Office NOI Yield3.15%
−
Japan 10Y JGB2.840%
=
收益差+31 bp
此比較使用不同日期與不同性質的資料：CBRE 調查是投資人預期收益率，日本財務省資料是新發國債標售平均收益率。僅供建立比較基準，不代表特定物件應有價格。
Decision Tools
把收益與匯率拆開計算
以下示範值不對應任何特定案件。輸入只在瀏覽器內即時計算，不會送出或儲存。
Scenario Watch
四種可能影響定價的情境
以下是條件式觀察，不是利率、匯率或價格預測。
日本升息，美國降息
- 日圓可能偏強
- 日本融資成本可能提高
- 部分房地產價格可能承壓
- 台灣買方匯率成本可能提高
日本持續升息，美國高利率
- 房地產重新定價壓力可能增加
- 普通收益型物件吸引力可能下降
- 需要更重視價格折讓
台灣利率上升
- 台灣資本自身的機會成本可能提高
- 海外投資可能需要更高的收益門檻
全球利率下降
- 全球資本可能重新增加不動產配置
- 優質東京資產可能再次面臨競價
Sources & Method
資料來源與使用限制
目前採人工來源快照，不宣稱為即時行情。更新時必須保留原始來源、日期與口徑。
- 中央銀行（台灣） · 2026-06-182026 年第二季理監事聯席會議決議 ↗
- Bank of Japan · 2026-07-31Statement on Monetary Policy — July 2026 ↗
- 日本財務省 · 2026-08-04Auction Result of 10-Year JGBs on August 4, 2026 ↗
- 日本財務省 · 2026-07-02Auction Result of 10-Year JGBs on July 2, 2026 ↗
- Federal Reserve · 2026-07-29FOMC Statement — July 2026 ↗
- CBRE · 2026-05-11Japan Cap Rate Survey March 2026 ↗
- 臺灣銀行 · 2026-08-24外幣牌告匯率 ↗
重要說明
本頁資料與工具僅用於市場觀察、比較與初步研究，不構成投資建議、估價、匯率預測、融資條件或買賣推薦。正式評估前，必須重新確認當日市場資料、案件 NOI 口徑、融資條件、稅務與交易文件。