JR 目黑站前計畫

已確認事實

我們目前知道的

JR 目黒駅步行 1 分內、品川区上大崎二丁目興建中的 11 層商業一棟計畫，土地 126.97 ㎡、計畫延床 962.87 ㎡。

用途

商業

交通

JR 目黒駅步行 1 分內

土地面積

公簿 126.97 ㎡（約 38.41 坪）

土地權利

所有權

建物結構

鉄骨造 地上 11 階建

計畫延床面積

962.87 ㎡（約 291.27 坪）

用途地域

商業地域

建蔽率・容積率

80%／700%

滿室想定月租

11,883,624 円（未稅）／13,071,986 円（含稅）

表面利回

約 3%（滿室想定）

本頁為市場觀察資料，價格與交易狀態需於接洽前重新確認。

資料缺口

還需要確認的

• 建築確認、工程進度與竣工交付文件
• 各樓層正式租約、招租條件與租金表更新
• 營運費用、稅費與 NOI 計算明細
• 權利部擔保權現況與交割時抹消條件
• 最新可交易狀態與正式交易窗口資料

中性判讀

初步觀察

車站距離與計畫租金具有比較價值，但建物尚未交付，租金為滿室想定，且沒有 NOI 費用明細。完成工程、租約與權利查核前，不應把約 3% 表面利回視為現況收益。

目前已知問題

• 建物仍在興建中，竣工、檢查、交付與工程成本狀態尚未確認。
• 約 3% 為滿室想定表面利回，租約是否成立、免租期與租賃條件均需重核。
• 尚無營運費用、稅費與 NOI 明細，不能直接與既有收益型資產比較。
• 登記資料有擔保權相關記載，需由日本專業人士確認現況與交割時抹消條件。

收入資料狀態

現況與預估必須分開

目前收入

尚未取得可公開確認的現況收入

預估收入

租金表記載滿室想定月租 11,883,624 円（未稅）、13,071,986 円（含稅）。

出租狀態

興建中；招租與租約成立狀態待確認

收益口徑

滿室想定表面收益（非 NOI）